Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • Safriani Putri

    Assalamualaikum, bapak/ibu saya mau bertanya.. saya baru saja membeli tanah seluas 3.246 m2 sekitar 1 bulan yg lalu. Saya membeli tanah dr penjual kedua, bukan dr pemilik nama sertifikat. Krna tanah tersebut sudah dijual oleh pemilik nama sertifikat kpd penjual ke2 dengan sistem tukar guling. Maksudnya, tukar dengan tanah milik pihak penjual kedua. Dan pada saat saya akan mengajukan proses pembuatan balik nama sertifikat, ternyata si pemilik nama di sertifikat tidak mau mentanda tangani berkas tersebut dengan alasan kurang puas dengan hasil kesepakatan antara si pemilik nama sertifikat dengan pihak penjual kedua. Dia tidak akan menandatangi apabila keinginan nya tidak dipenuhi, yaitu memberikan akses jalan utk tanah yg dia beli dr pihak kedua. Saya disini jadi bingung dan merasa dipersulit oleh pemilik nama sertifikat. Kebodohan saya, saya tidak memperjelas kesepakatan diantara mereka berdua. Tapi krna pihak penjual 1 sudah menempati tanah yg dibeli dr penjual 2. Saya pikir sudah tidak ada masalah. Jd saya tidak menanyakan lagi kpd pihak penjual 1. Pertanyaan saya, bagaimana solusi dlm kasus ini ? Apakah saya bisa melaporkan mereka ke pihak kepolisian ? Krna saya merasa dipermainkan dan dipersulit..

  • Dijawab Oleh -

    Oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya). Terkait masalah yang disampaikan Sdr. Safriani Putri, dapat kami sampaikan informasi sebagai berikut : 1. Proses jual beli yang Saudari Safriani Putri lakukan dengan pihak Penjual pada dasarnya sah secara hukum, namun ada beberapa hal yang seharusnya perlu menjadi perhatian untuk setiap orang yang akan melakukan proses jual beli tanah khususnya, yaitu : a) Jika tanah yang akan diperjual belikan belum bersertifikat, langkah yang seharusnya dilakukan oleh calon pembeli adalah melakukan pengecekan ke Kelurahan/Kantor Desa setempat untuk mendapatkan surat keterangan tidak sengketa; surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan kepemilikan (penguasaan) tanah secara sporadik. b) Ketiga surat keterangan ini merupakan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pengurusan Sertifikat Atas Tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat. 2. Berkaitan dengan permasalahan yang Saudari Safriani Putri alami terkait hambatan pengurusan pembuatan sertifikat tanah yang ternyata masih atas nama Pemilik Pertama, sedangkan Saudari membeli tanah tersebut kepada Pemilik Kedua, pada dasarnya tetap bisa dilakukan pengurusan pembuatan Sertifikatnya. Langkah yang dapat Saudari lakukan adalah : a) Melakukan mediasi antara Pihak Pemilik Pertama dan Pihak Penjual untuk kembali membicarakan permasalahan tukar guling yang mereka telah lakukan, mengingat proses tukar guling yang mereka lakukan ternyata ada permasalahan yang timbul namun tidak dibicarakan saat itu yaitu terkait akses jalan keluar bagi Pihak Pertama karena tanah yang sekarang dimiliki oleh Pihak Pertama berada di belakang tanah yang dimiliki Pihak Kedua, sedangkan tanah tersebut saat ini telah dijual kepada Saudari Safriani Putri oleh Pihak Kedua. b) Dasar mediasi yang dapat dilakukan kepada mereka berdua adalah terkait tuntutan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua, untuk diberikan akses jalan. Dan masalah ini, merupakan urusan mereka berdua, walaupun dampak yang timbul atas hal tersebut adalah di diri Saudari Safriani Putri. Di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pada Bab Ke Empat tentang Hak dan Kewajiban Antara Pemilik-pemilik Pekarangan Yang Satu Sama Lain Bertetanggaan, salah satunya mengatur tentang pemberian akses jalan, yaitu Hak untuk memberikan jalan bagi pemilik pekarangan yang tidak memiliki akses ke jalan utama diatur dalam Pasal 667 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : Pemilik sebidang tanah atau pekarangan, yang demikian terjepit letaknya antara tanah-tanah orang lain, sehingga ia tak mempunyai pintu keluar ke jalan atau parit umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya memberi jalan kepadanya melalui pekarangan pemilik tetangga itu, dengan mengganti rugi yang seimbang. Dengan demikian, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 667 KUH Perdata tersebut, maka Pihak Pertama (pemegang sertifikat) dan Pihak Kedua (Penjual), harus menyelesaikan permasalahannya terlebih dahulu, dan Pihak Pertama (pemilik sertifikat) tidak dapat dengan alasan belum diberikan jalan kemudian tidak bersedia menandatangani berkas pengurusan sertifikat yang Saudari Safriani Putri ajukan. Jika pihak Pertama tetap bersikap seperti itu karena Pihak Kedua tidak memberikan akses jalan, maka tindakan yang mereka lakukan dapat dikategorikan Perbuatan Melawan Hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang berbunyi : Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut. Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUH Perdata meliputi : a. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif); b. Perbuatan itu harus melawan hukum; c. Ada kerugian; d. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian; e. Ada kesalahan. Dengan demikian, Saudari Safriani Putri, berhak untuk menuntut Pihak Kedua (selaku penjual) untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dengan Pihak Pertama, sehingga tidak mengakibatkan kerugian kepada Saudari Safriani Putri. Berkaitan dengan permasalahan yang timbul ini, merupakan kasus sengketa tanah, dan hal ini dapat diselesaikan dengan berpedoman pada Peraturan Menteri (Permen) Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan, hal ini sebagaimana dijelaskan bahwa : Sengketa tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Dengan Permen tersebut, kasus yang Saudari alami dapat diselesaikan tanpa harus ke Lembaga Peradilan. Namun demikian, jika para pihak tetap tidak mau menyelesaikan hal tersebut, Saudari juga bisa mengadukan permasalahan tersebut ke pihak berwajib. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.