Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • nuniek

    saya mempunyai ruko tapi blm dibuka karena lokasi ruko skrng belum rame. namun saya tetep dpt tagihan service charge dan listrik sekitar 2rts sebulan. dan tertunggak hingga 27jt. saya beli rukonya 50jt. saya sudah info ke manajemen ruko, bahwa utk stop biaya service dan listrik karena saya tdk buka toko. namun mereka tdk mau. saya bilang ruko saya serahkan ke manajemen.tapi mereka tidak mau. mohon sarannya.

  • Dijawab Oleh -

    Oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya). Terima Kasih Atas Pertanyaan Saudari Nuniek Kepada Konsultasi Hukum Secara On-Line Badan Pembinaan Hukum Nasional terkait dengan permasalahan “ Tagihan Ruko “ Saudari. Sebelum saya mencoba untuk menjawab permasalahan yang Saudari sampaikan, terlebih dahulu dapat saya simpulkan bahwa pokok permasalahan yang dipertanyakan adalah berkaitan dengan “ Tagihan Service Charge dan Listrik “ pada Ruko milik Saudari yang tertunggak hingga Rp. 27.000.000,- (dua puluh tujuh juta rupiah). Berdasarkan : - Pasal 74 ayat (2) Undang-undang No. 20 Tahu 2011 tentang Rumah Susun, menyebutkan bahwa : Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (PPPSRS) yang beranggotaan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik Satuan Rumah Susun (Sarusun), Kuasa dari pemilik kepada penghuni terbatas pada hal penghunian, misalnya, dalam penentuan besarnya iuran pengelolaan untuk keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan (Service Charge). - Pasal 76 Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. - Pasal 16 ayat (2) butir b Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun mengatur bahawa “ setiap penghuni Sarusun berkewajiban membayar iuran pengelolaan (Sercive Charge)” adalah termasuk kedalam pidana pelanggaran. - Pasal 17 ayat (1) PP 4/1988 yaitu, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) - Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak, Nomor : 13/PJ.32/1989 tentang PP Atas Jasa Persewaan Ruangan Seri PPN – 156, angka : - 3.2. “ Service Charge yaitu balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa terseut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa”. Dan Menurut Asosiasi Pusat Pertokoan dan Perbelanjaan Indonesia. “Service Charge” pada umumnya terdiri dari komponen-komponen biaya yang besarnya adalah sebagai berikut : - Biaya air untuk “public area” (toilet umum) 5 %; - Biaya listrik untuk penerangan “public area” (di luar ruangan yang di sewa), AC, Lift 55%; - Biaya pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin 5%; - Biaya kebersihan 10 %; - Biaya karyawan (Satpam/Teknik/Kantor) 20% dan - Biaya Administrasi umum 5%. - 7. Apabila ruangan mempunyai fungsi ganda yaitu untuk tempat usaha dan untuk tempat tinggal (seperti : ruko = rumah dan toko), maka sebagian PPN (pajak masukan) yang dikreditkan yang besarnya adalah sebanding dengan bagian ruanan yang digunakan untuk tempat usaha, menurut keadaan yang sebenarnya. Misalnya bangunan tiga lantai : Lantai satu untuk took, selebihnya untuk tempat tinggal, maka PPN (pajak masukan) yang dapat dikreditkan adalah sepertiga dari jumlah yang dibayar. Dan Pengusaha yang menyewakan ruangan menerbitkan faktur pajak dan harus dibayar oleh penyewa. - Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-227/PJ/2002 tanggal 23 April 2002 tentang Tata Cara Pemotongan dan Pembayaran, serta Pelaporan Pajak Penghasilan dari Persewaan Tanah dan Bangunan, menyebutkan bahwa “Penghasilan berupa sewa atas tanah dan atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri, dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final. Besarnya Pajak Penghasilan yang terutang bagi Wajib Pajak orang pribadi maupun Wajib Pajak badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari persewaan tanah dan atau bangunan adalah 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau bangunan. Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanaan dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan. Berdasarkan Peraturan perundang-undangan sebagaimana telah saya jabarkan di atas, dapat disimpulkan “Service Charge” merupakan suatu kewajiban yang dibebankan kepada setiap penghuni baik diperjanjiannya dibuat secara terpisah maupun disatukan dengan perjanjian persewaan, yang berasarannya diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS, dan penghasilan Service Charge merupakan pajak terutang. Dan Berdasarkan Pasal 16 ayat (2) butir b, sebagaimana dimaksud diatas menyebutkan bahwa setiap penghuni Sarusun berkewajiban membayar iuran pengelolaan (Sercive Charge)” adalah termasuk kedalam pidana pelanggaran. NASIHAT / PENDAPAT HUKUM YANG DIBERIKAN KONSULTAN Dari penjelasan beradasar Peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan mengingat pemasalahan yang Saudari hadapi kami Saran : “sebaiknya penyelesaian permasalahan yang Saudari hadapi diupayakan melalui musyawarah dan pendekatan kekeluargaan kepada pengelola Ruko, karena bagaimanapun berdasarkan hal-hal tersebut diatas service charge merupakan kewajiban yang harus dibayar oleh setiap penyewa”. Demikian Semoga bermanfaat.