Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • Wahyudi

    Selamat malam Bapak/Ibu, saya ingin mengajukan pertanyaan, yaitu almarhum ibu saya menjual tanah saat beliau masih hidup dan sebetulnya saya & kakak saya tidak menyetujuinya karena harganya dibawah standard tapi mau tidak mau kami menurutinya & dibuat surat persetujuan, dari pembeli sudah membayar seluruhnya dan sekarang posisi tanah tersebut berupa tanah kosong yang belum ada pembagian ahli waris sampai sekarang, dan sampai sekarang setelah ibu saya meninggal proses surat pemecahan tanahnya juga tak kunjung selesai karena permasalahan uang, saya ingin berniat untuk mengembalikan uang pembeli tapi pembeli malah mempersulit & mengancam akan dibawa ke persidangan, apakah bisa uang pembeli saya kembalikan agar urusan semuanya menjadi selesai? apabila pembeli membawa ke pengadilan apa yang harus saya lakukan?

  • Dijawab Oleh -

    Konsultasi Hukum online dijawab oleh, Penyuluh Hukum Ahli Pertama, Ardhu Yudha, SH. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sebagaimana yang dijabarkan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Perbuatan hukum yang dimaksud adalah jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Miik, pemberian Hak Tanggungan dan pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) hak atas tanah dihadapan PPAT harus memenuhi beberapa persyaratan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun harus disampaikan sertifikat asli hak yang akan dicocokan dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan letak bidang tanah yang bersangkutan. Sedangkan mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya harus disampaikan : 1. Surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut; 2. Surat kuasa apabila dikuasakan; 3. Foto copy identitas para pihak penjual dan pembeli (KTP dan KK); 4. Obyek perbuatan hukum tersebut tidak dalam sengketa; 5. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya; 6. Pembayaran pajak penjualan (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB). Apabila syarat-syarat tersebut telah terpenuhi maka PPAT yang bersangkutan dapat membuat AJB hak atas tanah yang disaksikan oleh dua orang saksi. AJB tersebut dibaca/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak tanggal ditandatangani akta tersebut, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor Pertanahan untuk didaftarkan. Surat Keterangan Waris Khusus peralihan hak milik atas tanah yang berasal dari harta warisan maka sebelum dibuatkan AJB hak atas tanah harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Waris. Surat Keterangan Waris ini dipakai sebagai dasar atau alas hak dalam pembuatan AJB hak atas tanah yang berasal dari pewarisan. Selain digunakan sebagai dasar atau alas hak, Surat Keterangan Waris ini juga dimaksudkan agar masyarakat dengan tepat dan pasti mengetahui siapa saja yang berhak atas harta yang ditinggalkan oleh pewaris. Berdasarkan Surat Edaran Direktorat Pendaftaran Tanah Tanggal 20 Desember 1969 Nomor DPT/12/63/69, yang berhak menerbitkan surat keterangan kewarisan didasarkan pada penggolongan penduduk di Indonesia, yaitu : (a) untuk golongan penduduk Eropa, surat keterangan kewarisan dibuat oleh Notaris, (b) untuk golongan penduduk asli (bumiputera) surat keterangan kewarisan disaksikan oleh Lurah dan diketahui oleh Camat (kini dibuat oleh para ahli waris dan disahkan oleh Kepala Desa atau Lurah dan diketahui oleh Camat), (3) untuk golongan penduduk Timur Asing Cina, surat keterangan kewarisan dibuat oleh Notaris, (4) untuk golongan penduduk Timur Asing lain, surat keterangan kewarisan dibuat oleh Balai Harta Peninggalan (BHP). Surat Keterangan Waris ini yang menjadi dasar PPAT dalam pembuatan AJB. PPAT akan membuatkan AJB yang nantinya akan ditandatangani oleh para ahli waris sebagai tanda persetujuannya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris), jika karena satu dan dua hal salah satu ahli waris tidak dapat hadir untuk memberikan persetujuan maka ahli waris tersebut dapat membuat surat persetujan di bawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris setempat atau dibuat surat persetujuan dalam bentuk Akta Notaris. Sering terjadi ketika harta warisan sudah beralih dari penjual kepada pembeli, di suatu ketika datang seorang yang mengaku sebagai ahli waris yang menuntut harta bagiannya (Legitime Portie). Legitime Portie (bagian mutlak) ini adalah bagian yang ditentukan berdasarkan Undang-Undang, dalam hal ini Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Artinya para ahli waris dalam garis lurus memiliki bagian dari harta peninggalan yang tidak dapat di ganggu gugat yang harus menjadi bagiannya dan telah ditentukan pula besar bagian tersebut (Pasal 913 KUH Perdata). Untuk menghindari hal tersebut biasanya didalam Surat Keterangan Waris dicantumkan satu klausul bahwa semua keterangan yang diberikan berupa dokumen/surat/akta yang diperlihatkan dan keterangan serta dokumen/surat/akta yang dicantumkan dalam surat keterangan waris ini menjadi tanggungjawab para penghadap sendiri, yang menyatakan bahwa tidak ada ahli waris lainnya dan keterangan ahli waris ini para penghadap buat dengan sebenarnya tidak lain dari pada sebenarnya, sehingga jika ternyata terbukti bahwa pernyataan ini tidak benar, semuanya menjadi tanggungjawab para penghadap sendiri. Akibat Hukum Faktor yang dapat menyebabkan AJB PPAT menjadi cacat hukum, apabila terjadi penyimpangan terhadap ketentuan pasal 1320 KUH Perdata yang mengatur tentang syarat sahnya suatu perjanjian dan pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mengatur bahwa PPAT berwenang menolak untuk membuatkan AJB apabila tidak dipenuhinya syarat-syarat atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Pelanggaran terhadap AJB yang dibuat tanpa persetujuan salah satu ahli waris maka akan berkonsekuensi logis dapat ditolak pendaftarannya. Namun apabila perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT sudah terjadi maka berdasarkan pasal 45 huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tentang Pendaftaran Tanah dapat dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Terhadap PPAT dalam membuat AJB yang mengandung cacat hukum yang didasari adanya penyimpangan terhadap prosedur atau tata cara pembuatan AJB PPAT dapat dikenakan (1) sanksi administrasi berupa pemberhentian dengan tidak hormat dari jabatannya dan pengenaan denda administrasi, (2) sanksi Kode Etik dari organisasi Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT), (3) sanksi perdata yaitu perbuatan melanggar hukum dalam bentuk penggantian biaya, ganti rugi dan bunga, (4) sanksi pidana apabila tindakan PPAT bersangkutan terbukti secara sengaja dan direncanakan baik sendiri maupun bersama-sama dengan salah satu ahli waris melakukan pembuatan akta yang dibuatnya dijadikan suatu alat melakukan suatu tindakan pidana. Perjanjian jual beli merupakan suatu perjanjian yang bersifat Konsesuil. Maksudnya adalah Perjanjian lahir ketika kedua belah pihak mencapai kata sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayarkan (Pasal 1458 KUHPerdata). Antara para pihak yang telah bersepakat memiliki hak dan kewajiban masing-masing yang mana pihak pembeli berkewajiban untuk menyerahkan barang dan berhak untuk memperoleh harga pembayaran. Sedangkan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak untuk menerima barang yang diperjanjikan. Adapun sebelum melakukan suatu perjanjian, perlu diketahui bahwa KUHPerdata mengatur ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yakni : 1. Tercapainya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan diri. Kata sepakat tersebut tidak boleh disebabkan karena adanya kekhilafan, paksaan, dan penipuan. 2. Cakap untuk membuat suatu perikatan, artinya orang tersebut menurut hukum dapat melakukan perbuatan hukum. Seperti orang yang sudah dewasa, tidak dibawah pengampuan, tidak cacat mental. 3. Suatu hal tertentu, hal ini berarti perjanjian harus menentukan jenis objek yang akan diperjanjikan. 4. Suatu sebab atau klausula yang halal, perjanjian yang dibuat tersebut tidak boleh bertentangan dengan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum. Apabila dalam perjanjian ternyata terdapat pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 1 dan nomor 2, maka perjanjian yang telah dibuat dapat dimintakan pembatalan. Sedangkan pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 3 dan nomor 4, maka perjanjian yang telah dibuat dianggap batal demi hukum (tanpa dimintakan pembatalan telah dianggap batal).