Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 3 Januari 2019

    hadi chandra

    selamat siang Bpk/Ibu saya mau menanyakan tentang masalah yang sedang saya alami saat ini. saya sebagai penjual rumah ingin mengembalikan uang dp/ uang panjer kepada pembeli karena ingin membatalkan penjualan rumah tsbt . saat kami melakukan pembayaran dp tidak menggunakan surat jual beli dan notaris , hanya menggunakan kwitansi dan materai 6rb , yang saya ingin tanyakan bagaimana jika si pembeli tidak mau menerima uang dp nya dikembalikan ? dan pembatalan dikarenakan ada permasalahan keluarga , apa yg harus saya lakukan? bagaimana menanggapinya ?

  • 8 Januari 2019

    Dijawab Oleh -

    Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Hadi Chandra di Provinsi Sumatera Selatan, maka atas pertanyaan Saudara dapat saya sampaikan sebagai berikut: Persoalan jual beli rumah/tanah merupakan permasalahan yang kompleks yang kadang-kadang tidak mudah untuk di selesaikan walaupun sudah ada perjanjian. Transaksi jual beli rumah banyak memakan waktu, biaya dan pikiran. Jual beli rumah/tanah dapat di tinjau dari beberapa hukum yang berlaku di Indonesia seperti hukum perdata dan hukum adat. Apapun transaksinya, umumnya jual beli termasuk rumah/tanah tentunya didasarkan pada perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak baik tertulis maupun lisan, yang dapat dilakukan baik tunai (cash) atau dengan uang muka atau Istilah ini dikenal dengan DP (Down of Payment) Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), yang berbunyi: “Jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan” Jual Beli Menurut Hukum Perdata Jual beli, termasuk jual beli rumah/tanah merupakan bagian dari hukum kebendaan juga perjanjian masuk sebagai hukum Perdata. Perjanjian jual beli merupakan suatu perjanjian yang bersifat konsensuil. Maksudnya adalah perjanjian lahir ketika kedua belah pihak mencapai kata sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayarkan (pasal 1458 KUHPerdata). Namun dilihat dari sisi hukum nasional. Hukum perdata sendiri bermacam-macam yaitu terdiri dari hukum perdata peninggalan Belanda seperti termuat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), dan Hukum Adat yang terdapat pada setiap daerah. Kedua jenis hukum tersebut memiliki karakteristik yang berbeda. Perbedaannya adalah pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) perjanjian jual beli tanah memerlukan proses panjang, yaitu jual beli tanah dikatagorikan sebagai benda tidak bergerak. Disampingh didasarkan pada kesepakatan dari kedua belah pihak (penjual dengan pembeli) juga harus dilakukan melalui balik nama (AJB) dengan pembuatan Akta Autentik (Akta van Transport) yang dilakukan di hadapan Notaris melalui perbuatan hukum berupa penyerahan secara hukum (yuridis levering). Berikut perinsip-perinsip hukum perjanjian yang terdapat pada KUHPerdata. Pasal 1313 KUH Perdata, berbunyi : “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Syarat Sahnya Perjanjian Adapun sebelum melakukan suatu perjanjian, perlu diketahui bahwa KUHPerdata mengatur ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata, yakni : 1. Adanya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan diri. Kata sepakat tersebut tidak boleh disebabkan karena adanya kekhilafan, paksaan, dan penipuan. 2. Cakap untuk membuat suatu perikatan, artinya orang tersebut menurut hukum dapat melakukan perbuatan hukum. Seperti orang yang sudah dewasa, tidak dibawah pengampuan, tidak cacat mental. 3. Hal tertentu, hal ini berarti perjanjian harus menentukan jenis objek yang akan diperjanjikan. 4. Suatu sebab atau klausula yang halal, perjanjian yang dibuat tersebut tidak boleh bertentangan dengan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum. Apabila pada perjanjian ternyata terdapat pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 1 dan nomor 2, maka perjanjian yang telah dibuat dapat dimintakan pembatalan. Sedangkan pelanggaran/cacat terhadap ketentuan yang disebutkan pada nomor 3 dan nomor 4, maka perjanjian yang telah dibuat dianggap batal demi hukum (tanpa dimintakan pembatalan telah dianggap batal). Asas Kesepakatan/Berkontrak Pasal 1338 KUH Perdata, berbunyi : “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Kemudian: “Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak , atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan untuk itu” Kemudian: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik” Pasal 1339 KUH Perdata, berbunyi : “Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undangundang.". Prinsip dari kebebasan berkontrak, yakni di mana para pihak diperkenankan membuat suatu persetujuan sesuai dengan pilihan bebas masing-masing dimana setiap orang mempunyai kebebasan untuk membuat kontrak dengan siapa saja yang dikehendakinya. Selain itu para pihak dapat menentukan sendiri isi maupun persyaratan-persyaratan suatu persetujuan dengan ketentuan bahwa persetujuan tersebut tidak boleh bertentangan dengan sebuah ketentuan undang-undang, kesusilaan, kepatutan dan ketertiban umum. Maka disamping harus ada kesepakatan dari kedua belah pihak (penjual dengan pembeli) juga harus dilakukan melalui balik nama dengan pembuatan Akta Autentik (Akta van Transport) yang dilakukan di hadapan Notaris melalui perbuatan hukum berupa penyerahan secara hukum (yuridis levering). Walaupun Buku ke II KUHPerdata sepanjang mengenai bumi, air, serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya telah dihapus berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, namun beberapa prinsip mengenai jual beli tanah masih di pakai terutama mengenai prinsip perjanjian jual beli. Jual beli rumah/tanah menurut Hukum Adat Sedangkan jual beli rumah menurut hukum adat bukan merupakan perjanjian sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1457 KUHP perdata, melainkan suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya, pada saat itu pihak pembeli menyerahkan harganya kepada penjual. Dengan dilakukannya jual beli tersebut maka hak milik atas tanah itu beralih kepada pembeli. Menurut hukum adat, pembeli telah menjadi pemilik baru. Harga tanah yang di bayar bisa dianggap telah di bayar penuh, walaupun baru dibayar separuh, dan sisanya dianggap sebagai hutang piutang. Dalam hukum adat jual beli rumah bersifat tunai. Pembayaran harga dan penyerahan haknya di lakukan pada saat yang bersamaan. Pada saat itu jual beli tersebut menurut hukum adat telah selesai. Sisa harganya yang menurut kenyataannya belum dibayar di anggap sebagai utang pembeli kepada bekas pemilik. Sedangkan, perjanjian utang piutang tersebut tidak ada hubungannya dengan jual beli hak atas tanah. Yang berarti bahwa jika kemudian pembeli tidak membayar sisa harganya, maka bekas pemilik tidak dapat menuntut pembatalan jual beli. Penyelesaian pembayaran sisa harga tersebut harus dilakukan menurut hukum perjanjian utang piutang. Dari transaksi jual beli rumah yang Anda lakukan tersebut, sistem hukum mana yang Anda gunakan tidak diketahui pasti. Yang mana di setiap daerah memiliki hukum adatnya masing-masing termasuk di wilayah Sumatera Selatan. Ingin Mengembalikan uang DP/Uang Panjar kepada Pembeli Di dalam hukum perdata (“KUHPerdata”) terdapat aturan yang memungkinkan si penjual meminta kembali barang yang telah di jual. Jadi berdasarkan aturan tersebut, penjual diberikan hak untuk meminta kembali barang yang telah di jual kepada pembeli. Hak untuk membeli kembali merupakan suatu hak yang diberikan oleh undang – undang berdasarkan pada perjanjian yang dibuat oleh para pihak. Hak tersebut dinamakan dengan “Hak Reklame”. Namun harus didasarkan pada syarat-syarat tertentu yaitu adanya janji yang disepakati oleh kedua belah pihak. Pasal 1519 KUHPerdata dikatakan bahwa : ” kekuasaan untukmembeli kembali barang yang telah dijual diterbitkan atas suatu janji, dimana penjual diberikan hak untuk mengambil kembali barangnya yang dijual dengan mengembalikan harga asal dengan disertai penggantian sebagaimana yang diatur dalam pasal 1532. Disebutkan pula penjual yang menggunakan janji membeli kembali tidak saja diwajibkan mengembalikan seluruh harga pembelian asal, tetapi juga diwajibkan mengganti semua biaya menurut hukum, yang telah dikeluarkan untuk penyelenggaraan pembeliannya serta penyerahannya, begitu pula biaya- biaya yang perlu untuk pembetulan – pembetulan dan biaya yang menyebabkan barangnya yang dijual bertambah harganya, yaitu sejumlah tambahan ini. Dengan demikian perjanjian jual beli dengan hak untuk membeli kembali diperbolehkan walaupun pembayaran baru diberikan separoh dari harga yang dijanjikan selama tidak bertentangan dengan asas kepatutan, ketertiban umum dan kesusilaan sebagaimana pasal 1337 KUHPerdata, serta syarat syahnya perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata. Permasalahan jual beli yang terjadi pada Anda adalah jual beli rumah dimana Anda ingin mengembalikan uang DP kepada pembeli yang masih ada hubungan saudara. Mengacu pada KUHPerdata, hal tersebut bisa saja dilakukan tergantung kesepakatan. Karena rumah/tanah sebagai benda tidak bergerak peralihan haknya harus melalui proses balik yaitu dengan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT/Notaris). Sedangkan pada proses tersebut belum terjadi peralihan secara yuridis karena transaksinya hanya menggunakan kwitansi dan materai 6ribu. Maka jual beli rumah yang tidak dilakukan melalui balik nama dengan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan pejabat pembuat akta tanah (Notaris/PPAT), maka hak milik tersebut belumlah berpindah. Pasal 1459 KUHPerdata yang berbunyi : “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut pasal 612, 613 dan 616”. Artinya untuk benda tidak bergerak seperti rumah/tanah jual beli harus dilakukan melalui balik nama dengan pembuatan Akta Autentik (Akta van Transport/AJB) yang dilakukan di hadapan Notari/PPAT melalui perbuatan hukum berupa penyerahan secara hukum (yuridis levering). Walaupun secara perdata, Penjual mempunyai hak untuk membeli kembali suatu barang (hak reklame) sebagaimana dibolehkan Pasal 1519 KUHPerdata . Namun sebaiknya upaya Anda yang ingin mengembalikan uang uang panjar/DP kepada pembeli sebaiknya dilakukan secara pendekatan musyawarah kekeluargaan tentu dengan mempertimbangkan adat istiadat yang berlaku di Sumatera Selatan. Apalagi Anda dengan si pembeli masih dalam hubungan keluarga yang harus dijaga silaturahminya. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat.