Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 20 April 2018

    totok yulianto

    saya membeli tanah dari salah satu kerabat dengan harga Rp 62.500.000,00. Akan tetapi kerabat tersebut mengatakan bahwa pembelian bisa dicicil karena sertifikat memang masih di bank dan berjanji bisa dikeluarkan dalam waktu 1 bulan. Pada saat pemberian uang pertama Rp 10.000.000,00 kerabat mengatakan bahwa sertifikat menunggu 1 bulan lagi, kemuadian selang beberapa waktu kerabat meminta uang lagi untuk tambahan modal sejumlah Rp 25.000.000,00 jadi total uang yang sudah saya serahkab sebanyak Rp 35.000.000,00. Pada saat itu saya minta yang bersangkutan membuat surat pernyataan dan perjanjian bermaterei yang ditandatangani penjual, pembeli dan 1 saksi. Dalam perjanjian tersebut saya memberi kelonggaran bahwa serftifikat bisa ditebus 6 bulan setelah perjanjian (mengingat beliau masih kerabat). Akan tetapi sampai hari H (6 bulan setelah perjanjian) tidak ada kabar, bahkan setelah beberapa bulan kerabat tersebut susah dihubungi. Akhirnya saya coba mencari tahu dan menghubungi pihak bank mengenai sertifikat tersebut, dan memang benar dijaminkan di bank tersebut sejumlah Rp 38.000.000,00 akan tetapi kerabat tidak pernah mengangsur sampai jumlah total menjadi Rp 51.000.000,00. Ketika di bank, saya diskusi dan bercerita mengenai transaksi saya dengan kerabat saya dan uang yang sudah masuk juga. Selang beberapa waktu, pihak bank menginformasi ke saya bahwa kerabat saya menyerahkan hak sepenuhnya kepada pihak bank untuk menjual aset tanah di sertifikat tersebut, yang penting bisa untuk melunasi tanggungan di bank sejumlah Rp 51.000.000,00. Akan tetapi taksiran dari pihak bank dan beberapa pihak bahwa harga tanah tersebut tidak sampai untuk menutup tunggakan di bank Rp 51.000.000 dan uang saya Rp 35.000.000. Yang ingin saya tanyakan, jika nanti ternyata tanah tersebut laku terjual dan memang harga tidak bisa menutup pengembalian uang saya sebesar Rp 35.000.000, apakah kerabat saya tersebut bisa dikenakan pidana, atau bagaimana? Mohon saran terbaik. Terima kasih.

  • 5 Juni 2018

    Dijawab Oleh -

    Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Mursalim, S.H. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Toto Yulianto di Provinsi Jawa Tengah, maka atas pertanyaan Saudara dapat saya sampaikan, sebagai berikut: Jawaban Harus diakui permasalahan jual beli tanah terkait utang piutang merupakan masalah rumit yang tidak mudah penyelesaiaannya. Namun bagaimanapun juga harus dicarikan penyelesaian yang baik didasarkan pada kesepakatan dan aturan hukum. Terkait permasalahan Anda kami mencoba memberikan penjelasan berdasarkan peraturan perundang-undangan. Sehubungan Anda membeli tanah dari salah satu kerabat, dimana pembelian bisa dicicil namun sertifikat masih ditahan bank sebagai jaminan. Dan pinjaman kerabat ke bank belum di lunasi sehingga total pinjaman meningkat. Berdasar informasi tersebut kerabat Anda menyerahkan ke bank untuk menjual aset untuk melunasi hutang. Namun yang jadi problem taksiran harga tanah tersebut tidak mencukupi untuk melunasi hutang di bank. Yang menjadi pertanyaan, dari mana untuk menomboki kekurangan tersebut ?. Namun, pada posisi tersebut Anda sudah berkomunikasi dan berdiskusi dengan pihak bank sehingga dari pertemuan tersebut Anda sudah mengetahui duduk permasalahan yang sesungguhnya. Namun semua itu terbentur hutang piutang yang belum dilunasi oleh kerabat. Hutang Piutang dan Ingkar janji (wanprestasi) Berkaitan pembelian tanah tersebut dari kerabat Anda sendiri, dimana Anda juga sudah berbicara dengan pihak bank, menurut hemat kami jika Anda berminat memiliki tanah tersebut maka tinggal mengikuti syarat yang ditentukan bank karena sertifikat kerabat ditahan sebagai jaminan. Namun yang menjadi masalah adalah Anda sudah memberikan pinjaman/cicilan kepada kerabat yang berjanji menyerahkan sertifikat yang ditahan bank, namun setelah ditunggu kewajiban tersebut belum ditunaikan. Menurut hukum, janji yang tidak dilaksanakan dengan baik merukan bentuk ingkar janji atau “wanprestasi”. Seseorang yang melakukan Inkar janji dapat menjadi alasan bagi orang lain yang merasa dirugikan untuk melakukan gugatan. Wanprestasi diatur dalam Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”). Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Mengenai, Wanprestasi dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata, Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Memang tidak mudah melakukan perjanjian dengan kerabat terkait pembelian tanah dengan mencicil, apalagi sertifikat ditahan bank. Berkaitan hutang piutang ke bank dengan jaminan sertifikat, terdapat jaminan hutang piutang pada umumnya, Pasal 1131 KUHPerdata mengatur: “Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan” Kemudian Pasal 1132 KUHPerdata: “Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya; pendapatan penjualan itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar-kecilnya pitang masing-masing, kecuali apabila diantara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan” Dengan demikian hutang piutang kerabat Anda dengan pihak Bank harus dilunasi terlebih dahulu, baru kemudian sertifikat yang dijadikan jaminan tersebut dikembalikan kepada kerabat Anda. Pada prinsipnya, tanah yang masih dalam agunan (jaminan) ke bank, dapat dibeli dengan cara “menebus” sertifikat tersebut di bank yang berkenaan. Artinya, Anda sebagai pembeli bisa membayarkan ke bank sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual. Sebagaimana diktetahui Sertifikat merupakan surat tanda bukti autentik yang kuat menurut undang-undang (Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintan No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Tanah yang sudah bersertifikat adalah tanah yang sudah didaftarkan oleh pemiliknya, dan Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik, serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut (Pasal 23 ayat (2) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria). Menjawab Pertanyaan: Jika nanti ternyata tanah laku terjual dan memang harga tidak bisa menutup pengembalian uang Anda sebesar Rp 35.000.000, apakah kerabat tersebut bisa dikenakan pidana, atau bagaimana ? Berdasarkan penjelasan tersebut, maka keinginan untuk mempidakan kerabat tersebut bisa terjadi, namun tergantung dari unsur-unsur kesalahannya. Karena kasusnya berawal dari jual-beli tanah yang didasarkan pada perjanjian kedua belah pihak. Beranjak dari perjanjian tersebut, apakah ada unsur penipuan pada perjanjian tersebut atau tidak. Karena wanprestasi dengan penipuan adalah dua hal yang berbeda. Wanprestasi merupakan masalah keperdataan, sedangkan penipuan merupakan masalah pidana sebagaimana disebutkan Pasal 378 KUHP. Jika murni wanprestasi maka tidak dapat dikatakan ada penipuan. Untuk menuntut wanprestasi harus ada pemanggilan lebih dahulu (somasi) kepada orang yang berutang (debitur). Wanprestasi dan Penipuan Konsep wanprestasi dan penipuan seperti ‘pisau bermata dua’. Keduanya saling terkait jika dilihat secara sekilas. Bahkan dalam praktik penegakan hukum, hampir sulit dibedakan. Namun, apabila dilihat lebih detail lagi, ada perbedaan di dua konsep tersebut. Untuk itu, perlu ada pemahaman yang baik mengenai konsep wanprestasi dan penipuan sehingga melahirkan kepastian hukum dalam praktiknya. Wanprestasi terjadi apabila tak ada prestasi sama sekali, ada prestasi tapi tidak tepat waktunya atau terlambat dan ada prestasi tapi tidak sebagaimana mestinya (Pasal 1238 KUHPerdata). Sebaliknya, jika terdapat tipu muslihat, kebohongan, dan keadaan palsu dalam kontrak dan berakhir tak dijalankannya perjanjian, maka masuk domain hukum pidana dalam Pasal 378 KUHP. Disarankan, sebelum Anda mengambila tindakan hukum ada baiknya dilakukan pemanggilan lebih dahulu (somasi). Dan ada baiknya masalah dapat diselesaikan secara kekeluargaan agar terpelihara hubungan yang baik dengan kerabat tersebut. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat.