Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 4 Desember 2017

    Masnita

    Singkat cerita, saya membeli rumah dari seorang penjual bernama Firdaus, kemudian penjual menjanjikan rumah akan ready ditempati pertanggal 1 maret 2017, tapi sampai 1 april 2017 rumah tersebut masih belum ready untuk ditempati (pembangunan rumah belum sempurna). Kemudian saya mengajukan pembataln pembelian rumah karena alasan wanprestasi tersebut, si penjual mengaku bersalah dan akan mengembalikan DP saya hanya 75% saja, awalnya saya tidak mau karena saya merasa kejadian ini terjadi karena kesalahan si penjual tapi mengapa uang saya yang dipotong sebesar 25%. Saya tadinya bersedia jika dipotong sekitar 10 atau 15% tapi karena si penjual terus mengelas ada biaya marketing pembangunan dll yang sebenarnya juga tidak masuk akal akhirnya saya setuju dipotong 25% dengan harapan permasalahan ini cepat selesai. Sekarang si penjual ternyata mau mengembalikan 75% tersebut dengan dicicil sebesar 7 juta perbulan. Total DP saya sebesar 75% tersebut adalah 42 juta, saya awalnya tidak mau karena merasa terlalu lama menunggu sampai 6 bulan padahal sudah dipotong 25%. Nah karena si penjual kabur-kaburan (tidak dapat dihubungi dan setiap didatangi kerumahnya pun selalu tidak ada) saya akhirnya mengurungkan niat untuk setuju saja jika dia mencicil 7 juta perbulan. Saya akhirnya terus menghungi orang-orang disekitar rumahnya dengan harapan dapat mengetahui keberadaan si penjual. Dan tiba suatu hari saya mengikuti aktivitas istrinya disuatu tempat dan barulah saya bertemu dengan si penjual yang kabur ini. Pada saat bertemu tersebut saya menyampaikan bahwa saya setuju jika dicicil 7 juta setiap bulan sesuai penawaran dia, tapi ternyata di penjual kembali mengelak dia tidak punya uang dan baru bisa membayar dibulan depan. Yang saya mau tanyakan apabila saya melapor ke polisi apakah kekuatan hukum saya kuat untuk menjerat si penjual ini? karena saya merasa dia telah mempermainkan saya dan selalu menjanjikan hal-hal palsu yang dia tidak bisa tepati. Mohon petunjuk. terima kasih.

  • 29 Desember 2017

    Dijawab Oleh -

    Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda Ivo Hetty Novita, S.H., M.H. Berdasarkan apa yang disampaikan melalui online, dapat kami berikan tanggapan sebagai berikut : Masalah yang dihadapi adalah masalah jual beli rumah dan kemudian terjadi wanprestasi. Jual beli rumah yang ibu lakukan tentunya dituangkan di dalam sebuah perjanjian. Biasanya di dalam sebuah perjanjian ada hal-hal yang dituangkan terkait kesepakatan antara penjual dan pembeli dan salah satunya adalah jangka waktu dan biaya. Adanya wanprestasi dari pihak penjual tersebut, karena tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan apa yang diperjanjikan dalam surat perjanjian. Kasus ini adalah kasus perdata. Sesuai dengan pasal 1320 KUHPerdata. Syarat sahnya perjanjian adalah: 1. Adanya kesepakatan kedua belah pihak. Maksud dari kata sepakat adalah, kedua belah pihak yang membuat perjanjian setuju mengenai hal-hal yang pokok dalam kontrak. 2. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum. Asas cakap melakukan perbuatan hukum, adalah setiap orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya. 3. Adanya Obyek. Sesuatu yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian haruslah suatu hal atau barang yang cukup jelas. Artinya apa yang akan diperjanjikan harus jelas dan terperinci (jenis, jumlah, harga) atau keterangan terhadap objek sudah cukup jelas, dapat diketahui hak dan kewajiban masing-masing pihak, sehingga tidak akan terjadi suatu perselisihan antara para pihak. 4. Adanya kausa yang halal. Menurut Pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum. Syarat angka 1 dan 2 adalah syarat subjektif. Sedangkan syarat angka 3 dan 4 adalah syarat objektif. Bentuk-bentuk wan prestasi 1. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; 2. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); 3. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan 4. Debitur melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti kerugian pada pihak yang melakukan wanprestasi. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga. Wanprestasi ini merupakan bidang hukum perdata. Berdasarkan alur cerita yang disampaikan maka bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh penjual adalah bentuk ke 2, yaitu melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat). Akibat dari wanprestasi tersebut adalah pengembalian DP yang sudah dibayarkan. Peralihan dari melaksanakan prestasi berupa pembangunan dan penyerahan rumah tentunya juga melahirkan bentuk kesepakatan baru. Kesepakatan dimaksud adalah pengembalian dana sebesar 75% dari Rp 42.000.000,- sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Berdasarkan kesepakatan tersebut, seharusnya antara penjual dan pembeli membuat perjanjian baru, yaitu perjanjian untuk mengembalikan dana dimaksud. Terkait pengembalian dana termasuk ke dalam utang piutang. Pasal 1721 KUHPer berbunyi sebagai berikut : “ Pinjam meminjam adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah barang tertentu dan habis pemakaian dengan syarat bahwa yang belakangan ini akan mengemballikan sejumlah yang sama dari macam keadaan yang sama pula” Didalam Pasal 1721 KUHPer Pengertian Utang Piutang disamakan dengan perjanjian pinjam meminjam. Dalam Perjanjian Utang Piutang antara pemberi utang dan penerima utang biasanya dilakukan dengan sebuah perjanjian. Apabila disepakati pembayarannya berupa cicilan, maka perlu dituangkan sevara tegas di dalam perjanjian jumlah dan jangka waktunya dengan dibubuhi tanda tangan dan meterai oleh para pihak. Berdasarkan perjanjian baru inilah Saudara dapat menagih pembayaran sesuai jangka waktu yang disepakati. Apabila terjadi keterlambatan dapat dimintakan ganti rugi. Jadi yang paling mendesak yang harus Saudara lakukan adalah menuangkan kesepakatan dengan penjual tersebut di dalam sebuah perjanjian agar dapat dilakukan pembayaran. Apabila masih juga ingkar untuk membayar maka dapat dilaporkan berdasarkan utang piutang. Yang paling penting untuk dilakukan apabila akan melaporkan ke polisi adalah dengan menyertakan bukti penyetoran uang, perjanjian jual beli rumah dan kesepakatan terkait pengembalian pembayaran yang dituangkan dalam suatu perjanjian. Apabila belum tertuang dalam perjanjian maka berupa kronologis hingga terjadi kesepakatan. Namun perlu kami tekankan bahwa dalam masalah uang sebaiknya terlebih dahulu kesepakatan apapun harus dituangkan dalam bentuk tertulis yang ditanda tangani para pihak. Demikian penjelasan dari kami.