Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 5 September 2017

    evi

    Sy membeli rumah cash lunas ,sdh 1,5th surat2 nya blm selesai.kasusnya dl pas sy bli dilakukan pjb dinotaris krn sertifikat induk blm selesai jd blm bs Ajb.skrng sertifikat induknya sdh selesai apakah sy hrs melakukan Ajb lg d notaris utk dasar pembuatan sertifikat yg atas nama sy?. dan utk proses splitsing sampai jd sertifikat atas nama sy butuh waktu brp lama prosesnya?. Setelah jd sertifikat dokumen apa saja yg hrs sy dpt selain sertifikat dan itu sertifikat asli atau salinan yg sy dpt.mks

  • 29 September 2017

    Dijawab Oleh -

    Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Madya Mugiyati, S.H., M.H. Jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Prinsip dasarnya adalah terang dan tunai, yaitu transaksi dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai. Ini artinya jika harga yang dibayarkan tidak lunas maka proses jual beli belum dapat dilakukan. Perjanjian Jual Beli (PJB), merupakan perjanjian yang hanya mengikat sementara. Maksud dari mengikat disini adalah kwajiban dan hak antara penjual dan pembeli diatur oleh perjanjian PPJB hanyalah sementara dalam batas waktu tertentu, sesuai dengan yang tertera dalam perjanjian. Perjanjian yang mengikat pembeli untuk menjual objek yang dijual kepada pembeli di hadapan notaries atau pejabat berwenang lainnya. Perjajian PJB lunas merupakan perjanjian dimana pembeli telah melunasi segala pembayaran yang ada kepada penjual namun pembeli belum dapat membuat Akte Jual Beli (AJB). Hal tersebut biasanya terjadi karena setifikat objek yang diperjualbelikan masih ada di pihak ketiga atau sertifikat masih digadaikan dibank atau sebab yang lainnya. Pada PJB tercantum tanggal kapan AJB (akta jual beli) akan dibuat dan apa saja persyaratan yang diperlukan dan dipenuhi baik pihak pembeli maupun pihak penjual dalam pembuatan AJB nantinya. AJB merupakan akta perjanjian yang otentik untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli yang pembuatannya dihadapan petugas yang berwenang. Maksud dari akta otentik adalah suatu dokumen yang dibuat sesuai dengan ketentuan undang-undang dihadapan pejabat yang berwenang menangani akta otentik tersebut (misalnya hakim, notaris, petugas pencatatan sipil). AJB dibuat secara resmi oleh notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pembuatan AJB juga sudah diatur oleh Badan Pertanahan. Setelah AJB dibuat, pembeli mengajukan balik namasertifikat ke kantor pertanahan yang dapat diurus melalui notaries. Dalam hal ini pejabat umum yang berwenang adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta tertentu, seperti Akta Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam Perusahaan, Pembagian Hak Bersama dan Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik. Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum, peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan. Jual beli tanah dan bangunan memang harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/PPAT. AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam pembuatan AJB, masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 5% dan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%. Setelah pembuatan AJB dan pembayaran pajak, maka Notaris/PPAT akan melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan dan setelah itu tanah dan bangunan telah sah menjadi milik pembeli. Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat yang menunjukkan bukti kepemilikan penuh atas suatu properti seperti tanah dan bangunan. Sertifikat Hak Milik (SHM) diajukan oleh notaris ke badan pertanahan. Syarat Pengajuan SHM berupa AJB dan dokumen penunjang lainnya. SHM diajukan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan AJB (Akta jual beli). Pada jangka waktu tujuh hari setelah penandatangan AJB dokumen harus masuk ke badan pertanahan. Nama pemegang sertifikat (pembeli) akan dicoret dan diparaf oleh pejabat pertanahan yang berenang. Nama pemegang hak sertifikat yang baru (pihak pembeli) ditulis pada buku kolom sertifikat dibawah nama penjual yang dicoret. Dalam waktu dua minggu pemegang sertifikat yang baru (pembeli) dapat mengambil sertifikat ke badan pertanahan. Persyaratan yang dibutuhkan untuk mengajukan permohonan pembuatan sertifikat tanah antara lain : • Fotocopy KTP pemohon yang ingin membuat sertifikat • Fotocopy KK • PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) paling akir • Surat tanah yang dimiliki dapat berupa girik atau verpoding • Surat keterangan sebagai ahli waris atau bisa juga AJB (akta Jual beli). Surat keterangan/ pernyataan bebas sengketa • Surat rekomendasi belum pernah dibuat sertifikat • Dana untuk membayar biaya administrasi sesuai dengan ketentuan 1. Membuat surat pernyataan bebas sengketa Tahapan awal dari pembuatan sertifikat adalah membuat surat yang menyatakan bahwa tanah yang ingin dibuat sertifikatnya tidak dalam sengketa. Cara Membuat Surat Tanah selanjutnya adalah dengan pembuatan surat pernyataan bebas sengketa tersebut dapat dimulai dari tingkat RT (ketua RT) lanjut ke Rw (ketua Rw) dan lanjut ke tingkat kantor kelurahan 2. Mencari surat rekomendasi belum pernah bersertifikat Setelah mendapatkan surat pernyataan bebas sengketa sampai tahapan kelurahan, anda dapat sekalian mengurus surat rekomendasi dari kelurahan yang isinya menyatakan bahwa tanah yang ingin anda sertifikatkan tersebut belum pernah dibuat sertifikat sebelumnya serta menunjukkan riwayat pemilik turun temurun yang memiliki tanah tersebut. Sebelum melakukan proses jual beli, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan. 3. Mengajukan permohonan pembuatan sertifikat Tahapan pengajuan permohonan pembuatan sertifikat dapat anda lakukan di kantor badan pertanahan dengan membawa beberapa persyaratan yang telah anda siapkan sebelumnya yang meliputi fotocopy KTP, KK, PBB, surat keterangan girik, surat keterangan bebas sengketa, surat rekomendasi belum pernah bersertifikat yang telah dibuat sebelumnya. Jangan lupa untuk membawa dokumen asli karena kadang kala petugas ada yang menanyakan dokumen aslinya untuk di cek keasliannya. 4. Peninjauan lokasi dan pengukuran tanah Badan pertanahan akan melakukan peninjauan lokasi tanah yang ingin anda sertifikatkan. Petugas badan pertanahan juga akan melakukan pengukuran tanah. Hal ini berkaitan dengan penerbitan gambar situasi yang akan tercantum di dalam sertifikat nantinya. 5. Penerbitan gambar situasi Badan pertanahan akan menerbitkan gambar situasi dan surat ukur sesuai dengan hasil peninjauan lokasi yang telah dilakukan. Ini merupakan salah satu Cara Membeli Tanah yang tentunya harus dilakukan. Gambar situasi dan surat ukur tersebut digambar dengan menggunakan skala ukuran tertentu dan akan dilanjutkan dengan pengesahan (oleh badan pertanahan juga). 6. Pembayaran BPHTB Apabila tanah yang anda ingin sertifikatkan berasal dari tanah negara atau tanah garapan, maka anda diharuskan untuk melakukan pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sesuai dengan luas yang terdapat/ tergambar pada gambar situai dan surat ukur yang dikeluarkan badan pertanahan. Pada proses pembayaran BPHTB ini, AJB (akta Jual Beli) diselesaikan dahulu barulah pembayaran BPHTB dilakukan. 7. Penerbitan sertifikat tanah Untuk penerbitan sertifikat tanah akan benar-benar diterbitkan jika pada waktu pengecekan baik di kantor kelurahan serta kantor pertanahan memang terbukti belum pernah ada yang membuat sertifikat lokasi yang ingin anda buat sertifikatnya. Dan Selama rentang waktu pengumuman permohonan pengajuan pembuatan sertifikat baik di kantor kelurahan maupun kantor badan pertanahan tidak ada satu pihak pun yang mengajukan keberatan tentang kepemilikan tanah/ bangunan yang ingin anda buatkan sertifikatnya. Pemberian Sertifikat Hak Milik (SHM) Perorangan selama 38 hari untuk tanah pertanian dengan luas kurang dari 2 hektar dan tanah non pertanian yang tidak lebih dari 2.000 meter persegi. Waktu 57 hari untuk tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 hektar dan tanah non pertanian yang luasnya 2.000-5.000 meter persegi. Waktu 97 hari untuk tanah non pertanian lebih dari 5.000 meter persegi. Proses yang paling lama dari semua itu adalah kegiatan pengumuman. Pengumuman mendapat porsi 60 hari dari jatah 98 hari dan tidak boleh kurang. Biasanya apabila selama 60 hari tidak ada gugatan maka proses selanjutnya adalah penerbitan sertifikat. Jadi karena ketika Suadara melakukan transaksi jual beli tanah sertifikat atas nama penjual masih dalam proses di BPN, sehingga sadara belum bisa memperoleh sertifikat, setelah sertfikat atas nama penjual sudah terbit sebaiknya saudara harus segera mengajukan permohonan pembuatan akte jual beli terlebih dahulu ke Notaris/PPAT, sebelum melakukan permohonan sertifikat, karena hanya dengan perjanjian jual beli tanpa akte jual beli permohonan sertifikat tidak dapat diproses.