Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 31 Juli 2017

    sylfie

    Hallo.. saya mohon pencerahannya untuk kasus saya, langsung saja ya.. Jadi pada tanggal 14-Jan-2015 saya akad rumah di perumahan di Rajeg dengan developernya PT KARSA AGUNG REALTINDO. saya akad rumah di qlamat JL.KEJUJURAN 1 NO.17 bangunan 36/60, kemudian karna satu dan lain hal rumah tidak kunjung dikerjakan dan diselesaikan sampai layak huni.. saya dipindahkan kavling ke JL.kesetian 3 No.37, akan tetapi rumah adalah 23/60 , setelah lama tidak ada info lagi dari setelah ttd pindah kavling.. saya dipindahkan kavling lagi ke JL.kesetiaan 3 No.34 bangunan sudah sesuai 36/60. akan tetapi yang saya ingin tanyakan .. 1.apakah bisa rumah yang sudah di akadkan (di satu alamat pindah kavling ke alamat yang lain. 2. apakah bisa, alamat yg sudah saya akadkan di BAG thn 2015, dibangun sekitar thn 2016 oleh bank lain lagi? 3. apakah bisa saya menutup saja, alias tidak melanjutkan KPR saya, karna saya lebih baik menutup disini dan ambil di perumahan lain yang lebih terpercaya. mohon tanggapannya terimakasih salam.

  • 3 Oktober 2017

    Dijawab Oleh -

    Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Pertama Elsy Anthoneta Joltuwu, S.H. Pada dasarnya kontrak atau perjanjian itu merupakan suatu hasil kesepakatan antar para pihak, dimana dengan adanya perjanjian tersebut otomatis akan memunculkan perikatan diantara mereka. Kontrak/Perjanjian melahirkan perikatan, sehingga apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban seperti yang dijanjikan (wanprestasi), berarti prestasi yang harus dibayar tidak dilakukan, dengan sendirinya hak pihak lain menjadi tidak terwujud, maka jelas hal tersebut merupakan suatu kerugian. Dalam Pasal 1320 BW menyatakan bahwa supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat; 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang. Para pihak harus mengetahui secara keseluruhan terhadap apa yang diperjanjikan, baik terkait dengan objek maupun subjek perikatan (perjanjian) dan apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi maka merupakan kesepakan yang cacat. Prinsip kejujuran yang merupakan syarat dalam pembentukan kesepakatan, terkadang tidak dipatuhi oleh salah satu pihak dan apalagi bila salah satu pihak dalam perjanjian tersebut “tidak paham hukum”. Pertanyaan : 1.Apakah bisa rumah yang sudah diakadkan (di suatu alamat pindah ke alamat yang lain) ? Jawab : Tidak Dalam suatu perjanjian/perikatan jual beli KPR jelas tertulis antara lain Nama, nomor sertifikat, jumlah utang, alamat objek yang diperjual belikan, oleh karena itu developer tidak dapat serta merta memindahkan suatu objek yang sudah diakadkan ke kavling lain tanpa persetujuan pemilik apalagi dengan spesifikasi yang tidak sesuai dengan yang tertera dalam akta jual beli. Developer bertanggung jawab terhadap bangunan rumah yang dijualnya melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Tanggug jawab ini dalam arti luas yakni tanggung jawab secara pidana (responsibility) dan tanggung jawab perdata atau yang disebut tanggung gugat (liability). Tanggung jawab secara pidana (responsibility) terjadi jika developer melakukan suatu perbuatan pidana artinya perbuatan melawan hukum yang dapat dikenai sanksi pidana. Tanggung jawab pidana developer dapat didasarkan pada pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan dalam KUHP, UU Jasa Konstruksi dan UUPK. Sedangkan tanggung gugat (liability) developer dapat dituntut berdasarkan pelanggaran terhadap tidak dipenuinya persyaratan sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksud pasal 1320 BW seperti melakukan penyesatan/kekhilafan atau penipuan dalam kesepakatan, dan terhadap pelanggaran oleh developer terhadap ketentuan dalam perjanjian (wanprestasi), serta perbuatan melanggar hukum dari developer (onrechmatigedaad), yakni pelanggaran terhadap UU Jasa Konstruksi dan UUPK termasuk pelanggaran terhadap hak konsumen sebagaimana dimaksud dalam pasal 25 UUPK. Pertanyaan : 2. Apakah bisa, alamat yang sudah saya akadkan di BAG thn 2015, dibangun sekitar thn 2016 oleh bank lain lagi? Jawab : Tidak Bisa Pada pembelian rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah terdapat 3 (tiga) pihak yakni developer, bank dan konsumen. Konsumen berada dalam posisi sebagai obyek atau sasaran dari developer maupun bank. Pada sisi lain konsumen dan bank merupakan obyek dari developer, karena konsumen atas dukungan bank dengan fasilitas KPR-nya adalah pembeli unit rumah yang dibangun developer. Karakter hubungan para pihak dalam pembelian rumah melalui KPR adalah hubungan hukum yang terjadi karena perjanjian (kontraktuil) dan juga hubungan hukum yang terjadi karena undang-undang. Hubungan hukum yang utama adalah perjanjian jual beli rumah antara developer dengan konsumen dan perjanjanjian pinjam meminjam dengan bunga (perjanjian kredit) antara bank dengan konsumen. Sedangkan hubungan hukum antara developer dengan Bank adalah hubungan kemitraan dengan persamaan sasaran atau obyek yakni konsumen. Keseluruhan hubungan para pihak tersebut menimbulkan perikatan baik dibingkai dalam bentuk perjanjian maupun karena undangundang. Perikatan-perikatan tersebut harus dilaksanakan dengan itikad baik sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku. Oleh kerena itu jika ada pihak yang tidak mematuhi perjanjian maka akan ada konsekuensi hukum yang timbul. Dalam jual beli rumah ketentuan undang-undang yang harus dipatuhi adalah BW, UU Perlindungan Konsumen, UU Jasa Konsturksi dan ketentuan-ketentuan lainnya yang terkait dengan hukum bangunan. Pertanyaan : Apakah bisa saya menutup saja, alias tidak melanjutkan KPR saya karena saya lebih baik menutup disini dan ambil di perumahan lain yang lebih terpercaya? Jawab : Tidak Saat anda akad kredit telah terjadi kesepakatan/ komitmen antar debitur (anda) dengan pihak bank (kreditur) bahwa masing-masing akan menjalankan hak dan kewajibannya sesuai dengan ketentuan. Jika dilanggar maka pasti ada sanksi . Hal tersebut merupakan konsekuensi dari suatu perjanjian. Namun berbeda jika anda berniat melunasi pembayaran (cicilan) rumah tersebut maka saran kami sebaiknya anda langsung mendatangi pihak bank yang bersangkutan untuk mengkroscek serta mengetahui lebih jelas apa saja yang harus anda lakukan untuk pelunasan sisa cicilan tersebut. Saran : Mengingat banyaknya risiko yang timbul dalam perjanjian jual beli rumah dengan developer maka pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang/developer jika terjadi wanprestasi. Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli. Baca perjanjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) serta harus sesegera mungkin mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB.