Legal Smart Channel - Gaya Hidup Cerdas Hukum

  • 3 Mei 2017

    Tegar

    Saat ini rumah dalam proses peningkatan dari PPJB split ke HGB perorangan yang kabarnya membutuhkan waktu 2-3 bulan. Kebetulan bulan ini rmh tersebut akan dijual kepada pembeli. Pertanyaan nya : 1. Apakah bisa memberikan surat kuasa untuk.balik nama ? Jadi setelah HGB perorangan selesai bisa langsung menjadi HGB atas nama pembeli ? 2. Dalam proses transaksi, pemilik baru mau memberi kuasa setelah smua pembayaran selesai. Apakah itu benar ? 3. Kata notaris, transaksinya untuk.bulan ini hanya bisa sampai IJB/PJB. Lalu kapan AJB nya ?

  • 15 Juni 2017

    Dijawab Oleh -

    Dijawab oleh Penyuluh Hukum Ahli Muda Mursalim, S.H. Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan mengenai, jual-beli, kuasa balik nama dan pembayaran transaksi. Jawaban: Yth. Saudara Tegar di Provinsi Jawa Timur, maka atas pertanyaan Saudara dapat saya sampaikan, sebagai berikut : Pada dasarnya permasalahan Anda adalah permasalahan jual beli rumah dengan status HGB yang diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang mana rumah tersebut akan di jual ke pembeli. Dari informasi tersebut, diasumsikan bahwa yang menjadi obyek jual beli rumah HGB tersebut adalah rumah KPR dari pengembang (developer). Karena jual beli rumah Anda dengan status HGB yang diawali dengan PPJB, maka pertama-tama harus diketahui bahwa PPJB adalah bersifat sementara sebelum pembuatan AJB secara resmi dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris. Biasanya PPJB ini dibuat dibawah tangan disebabkan oleh suatu sebab tertentu seperti pembayaran rumah belum lunas dan lain-lain. Pada PPJB ini memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, besar uang muka, kapan waktu pelunasan, hingga kapan dibuatnya AJB. Dalam praktiknya, penjualan atas unit rumah yang masih terikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengalihan hak. Yang dimaksud dengan perjanjian pengalihan hak tersebut adalah perjanjian untuk mengalihkan PPJB dari penjual kepada pembeli. Dengan adanya perjanjian tersebut, maka pihak pembeli akan menggantikan posisi penjual dalam di PPJB atas pembelian rumah dari pengembang (developer) perumahan. Sehingga, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) akan dapat dilakukan langsung oleh pembeli dengan pengembang (developer). Namun, harap diperhatikan bahwa untuk melakukan pengalihan PPJB biasanya wajib memenuhi syarat-syarat tertentu yang diatur dalam PPJB itu sendiri. Oleh karena itu, sebaiknya Anda terlebih dahulu mengkaji ketentuan di dalam PPJB yang mengatur tentang pengalihan PPJB kepada pihak ketiga. Sebagai contoh, dalam praktiknya untuk mengalihkan PPJB, maka diperlukan suatu persetujuan dari pengembang (developer) atas pengalihan tersebut, yang disertai dengan kewajiban untuk membayar biaya administrasi. Lebih lanjut, oleh karena rumah tersebut merupakan objek KPR dari bank, maka terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan. Misalnya, sebelum atau bersamaan dengan ditandatanganinya pengalihan PPJB, maka Anda selaku debitur dari bank wajib melunasi seluruh utang KPR tersebut kepada bank. Selain itu, apabila terdapat jaminan hak tanggungan di atas tanah, maka Anda juga wajib memastikan bahwa tanah tersebut akan diroya. Namun, terkait dengan alternatif ini, maka Anda harus mempelajari terlebih dahulu perjanjian KPR antara Anda dengan pihak bank. Alternatif lain yang dapat digunakan adalah dengan melakukan oper kredit. Pada praktiknya, oper kredit tersebut dapat dilakukan dengan suatu perjanjian pengalihan hutang (novasi), sebagaimana diatur dalam Pasal 1413 ayat (2) jo. Pasal 1415 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Oper kredit tersebut dilakukan dengan cara pembaruan utang, yang mana debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama. Debitur lama tersebut oleh kreditur, dalam hal ini adalah bank, dibebaskan dari perikatannya. Pada kebiasannya, bank akan menerbitkan Surat Persetujuan Alih Debitur, yang kemudian akan disusul dengan pelaksanaan perjanjian oper kredit. Dengan demikian, untuk selanjutnya debitur barulah yang akan membayar dan bertanggung jawab terhadap seluruh KPR atas rumah tersebut. Memang dalam proses jual beli rumah/tanah/properti ada tahap-tahap yang harus dilalui baik oleh penjual maupun pembeli sesuai dengan peraturan dan kesepakatan kedua belah pihak terkait di bidang pertanahan, seperti diawali dari PPJB ke PJB kemudian ke AJB. Sepanjang yang diketahui pada dasarnya mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Untuk hal tersebut, kami berasumsi bahwa antara Anda dengan developer (pengembang) telah melaksanakan PPJB, dan jual beli rumah/properti yang Anda maksud di sini adalah jual beli rumah. Memang dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah/properti yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal: (i) bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni; (ii) pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan (iii) proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual. Salah satu instrumen jual beli rumah/properti, yaitu dengan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli tersebut, sambil menunggu yang belum beres. Belum terpenuhinya persyaratan untuk Akta Jual Beli, bisa jadi karena pembayaran belum lunas/dicicil, sertifikat masih dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal. Akta Pengikatan Jual Beli dibuat dengan 2 (dua) versi, yaitu: 1. Akta Pengikatan jual beli yang baru merupakan janji-janji karena biasanya harganya belum lunas (biasa disebut sebagai: PJB Belum Lunas) 2. Akta Pengikatan Jual beli yang pembayarannya sudah dilakukan secara LUNAS, namun belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual belinya di hadapan PPAT yang berwenang, karena masih ada proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat, masih sedang dalam proses penggabungan dan berbagai alasan lain yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dibuat (biasa disebut sebagai: PJB Lunas). Jika bentuknya adalah PJB Belum Lunas, maka di dalamnya tidak ada kuasa, kecuali syarat-syarat pemenuhan suatu kewajiban. Sedangkan jika pembayaran sudah lunas dan dibuatkan PJB Lunas, maka di dalamnya dibarengi dengan Kuasa untuk menjual/atau kuasa lain. Jadi, ketika semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa perlu kehadiran penjual-karena sudah terwakili-sudah memberikan kuasa, dengan redaksi kuasa untuk menjual kepada pembeli, Notaris/PPAT dapat langsung membuatkan Akta Jual Belinya untuk kemudian memproses balik nama. Mengenai kuasa ditatur pada Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) menyebutkan, “Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya, menyelengarakan suatu urusan” Dengan demikian dasar pasal tersebut menjadi dasar pemberian kuasa termasuk kuasa balik nama. Menjawab pertanyaan Anda, apakah bisa memberikan surat kuasa balik nama ? Hal tersebut bisa saja dilakukan tergantung pada kesepakatan dan persyaratan kedua belah pihak. Pembuatan kuasa balik nama ini dimaksukan agar si pembeli dapat melakukan sendiri pengurusan surat balik nama atau diwakilkan kepada orang lain untuk membuat Akte Jual Beli (AJB). Pertanyaan kedua, dalam proses transaksi pemilik baru mau memberi kuasa setelah semua pembayaran selesai, apakah itu benar ?. Secara umum, memang dalam praktiknya seperti itu, yaitu si pemilik baru mau memberi kuasa jika segala sesuatunya telah lunas. Namun bisa saja similik memberikan kuasa balik nama walaupun pembayaran belum selesai, namun sekali lagi hal tersebut tergantung kesepakatan kedua belah pihak. Pertanyaan ketiga , kata notaris transaksinya untuk bulan ini hanya bisa sampai IJB/PJB. Lalu kapan AJB nya ? Dalam Pasal 15 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik... Nampaknya transaksi jual beli rumah tersebut sudah dilakukan nmelalui di notaris, maka ada baiknya tinggal mengikuti saja apa yang disarankan oleh notaris.